|
HUSLEIELOVEN
Kapittel 9 - Leieforholdets
varighet - opphør
§ 9-1 -
Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
En husleieavtale kan
inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke
opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den
tidsubestemt.
Få tilsendt HUSLEIELOVEN hjem!
Full utgave. Kun kr. 59,-!
§ 9-2 -
Tidsbestemte leieavtaler
En leieavtale som er
inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved
utløpet av den avtalte leietid.
Det kan avtales at en
tidsbestemt leieavtale skal kunne sies opp i leietiden i
samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8.
Fortsetter leieforholdet i
mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte
leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret
leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å
være tidsubestemt.
§ 9-3 -
Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig
Det er ikke adgang til å
inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid
enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år
hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig
eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.
Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke
dersom:
- a) husrommet skal
brukes som bolig av utleieren selv eller noen som
hører til husstanden, eller
- b) utleieren har en
annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Utleieren kan bare
påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b
dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen
skriftlig ble gjort kjent med grunnen for
tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den
avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte
grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal
brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan
leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom
utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har
inntrådt etter at avtalen ble inngått.
Er tidsbestemt leieavtale
for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne
paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.
§ 9-4 -
Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Er ikke annet avtalt, kan
tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.
§ 9-5 -
Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
Er ikke annet avtalt eller
annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale
sies opp av utleieren.
En tidsubestemt leieavtale
om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:
- a) husrommet skal
brukes som bolig av utleieren selv eller noen som
hører til husstanden,
- b) riving eller
ombygging av eiendommen gjør at husrommet må
fravikes,
- c) leieren har
misligholdt leieavtalen, eller
- d) det foreligger en
annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.
Tidsubestemt leieavtale om
enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har
adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren
uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.
§ 9-6 -
Oppsigelsesfrist
Oppsigelsesfristen skal
være tre måneder til opphør ved utløpet av en
kalendermåned.
For leieavtale om enkelt
beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en
annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned.
Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller
bod.
For leieavtale om lokale
der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen
være én dag.
Bestemmelsene i denne
paragraf kan fravikes i avtale.
§ 9-7 -
Formkrav til utleierens oppsigelse
Oppsigelse fra utleier
skal være skriftlig.
Oppsigelsen skal
begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren
kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned
etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal
dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer
innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope
seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8
første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall
kan begjære tvangsfravikelse etter
tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.
En oppsigelse som ikke
fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har
leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som
godtatt.
Bestemmelsene i annet og
tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt
leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter
leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme
gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og
for selvstendig leie av garasje eller bod.
§ 9-8 -
Tilsidesettelse av oppsigelse
Leieren kan innen én
måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere
skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke
protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum,
kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid
med loven her. Har leieren protestert i samsvar med
første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke
utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre
måneder etter at leierens frist løp ut.
Retten skal prøve om
oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes
til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten
ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at
den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette
oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen
skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. §
9-9 første ledd annet punktum.
Bestemmelsene i første og
annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt
leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter
leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme
gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag,
og selvstendig leie av garasje eller bod.
§ 9-9 -
Utleierens hevingsrett
Utleieren kan heve
leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra
leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:
- a) leieren vesentlig
misligholder sin plikt til å betale leie eller
oppfylle andre krav som reiser seg av
leieavtalen,
- b) leieren tross
skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad
forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter
å opptre på en måte som er til alvorlig skade
eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller
øvrige brukere,
- c) leieren uten å ha
rett til det helt eller delvis overlater bruken
av husrommet til andre og tross skriftlig
advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til
opphør,
- d) leieren uten å ha
rett til det bruker husrommet på annen måte
eller til andre formål enn avtalt og tross
skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer
forholdet til opphør, eller
- e) leieren for øvrig
misligholder sine plikter på en måte som gjør
det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.
En erklæring om at
utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den
kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet
tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve
leieavtalen oppgis.
Blir leieavtalen hevet, er
leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter
bestemmelsene i § 5-8.
§ 9-10 -
Leierens død
Dør leieren før
leieforholdet er slutt, har både utleieren og dødsboet
rett til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i §
9-6, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller med
lengre oppsigelsesfrist.
Har leieren rett til å
overføre bruksretten, har utleieren ikke rett til å si
opp leieavtalen etter første ledd. Vil dødsboet i dette
tilfelle si opp etter første ledd, må oppsigelse gis
innen tre måneder regnet fra dødsfallet.
Oppsigelse etter første
ledd skal være skriftlig. For øvrig gjelder ikke
bestemmelsene i §§ 9-5 til 9-9 for oppsigelsen.
Klikk på linkene
nedenfor for å komme til andre kapitler i denne loven:
Kapittel 1 - Alminnelige bestemmelser
Kapittel 2 - Overlevering og krav til
husrommet
Kapittel 3 - Leie og andre ytelser
Kapittel 4 - Leieprisvern
Kapittel 5 - Partenes plikter i leietiden
Kapittel 6 - Beboerrepresentasjon i visse
boligleieforhold
Kapittel 7 - Opptak i husstand og framleie
Kapittel 8 - Personskifte
Kapittel 9 - Leieforholdets varighet -
opphør
Kapittel 10 - Tilbakelevering av husrommet
ved leieforholdets opphør
Kapittel 11 - Særregler for visse
boligleieforhold
Kapittel 12 - Prosessuelle bestemmelser
Kapittel 13 - Ikrafttredelses- og
overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover
Trykk
her for å returnere til hovedsiden
|
